Tipps zum Immobilienkauf in Ostfriesland

Nordsee Immobilien (IVD)

1. Notar und Steuerberater

Ein Kaufvertrag über eine Immobilie in Ostfriesland an der Nordsee wird erst mit der Beurkundung vor einem Notar rechtswirksam. Der amtierende Notar muß grundsätzlich unabhängig und unparteiisch sein. Seine Mitwirkung dient in erster Linie dem Schutz der Vertragsbeteiligten. Der beurkundende Notar in Ostfriesland sorgt für rechtliche Beratung, Grundbucheinsicht beim Amtsgericht "Grundbuchamt" Rechtssicherheit, Rechtsfrieden und Schutz des Unerfahrenen vor übereiltem Handeln. Demgegenüber sind die Immobilienmakler, Bauträger und Finanzierungsinstitute die wichtigsten Berater der Beteiligten. Ein Steuerberater sollte beim Erwerb von Kapitalanlagen konsultiert werden. In bautechnischen Angelegenheiten kann es sinnvoll sein, einen Architekten oder Gutachter einzuschalten. Adresse erhalten Sie über unser Büro Nordsee Immobilien, Norddeicher Str. 205, 26506 Norden-Norddeich.

2. Der Notarvertrag

Inhalt eines notariellen Kaufvertrages in Ostfriesland sind zunächst die Personalien der Vertragsparteien, des Vertragsobjektes und die Höhe des Kaufpreises.Haftungsfragen bei Sach- und Rechtsmängeln, der Übergabezeitpunkt bezüglich Besitz, Nutzungen und Lasten, die Zahlungsart und ggfs. Finanzierung des Kaufpreises durch den Käufer sowie insbesondere die Absicherung von Käufer und Verkäufer nebst zahlreichen Bestimmungen zur Vertragsdurchführung. Ein Vorgespräch mit einem erfahrenen Immobilienmakler ist zu empfehlen.

Besonderheiten des Vertragsobjektes bzw. die Immobilie betreffende Umstände können individuell bei der Gestaltung des Vertrages formuliert werden. Bsp. lfd. Vermietungen von Ferienwohnungen und Ferienhäusern, Übernahme der Mietverträge, Inventar / Mobiliar in Ferienwohnungen / Ferienhäusern usw. Verträge beim Immobilienkauf über Ferienimmobilien in Ostfriesland sollten daher individuell gestaltet werden, auch wenn in der Praxis häufig allgemeine Vertragsmuster verwendet werden. In der notariellen Beurkundung wird der ausgehandelte Vertragsinhalt erläutert und besprochen. Letztendlich bestimmen die Vertragspartner den Vertragsinhalt. Der Notar ist quasi nur Rechtsexperte, Berater und Protokollführer und sorgt für die notarielle Form. Notare und Rechtsanwälte in Ostfriesland.

3. Das Grundbuch

Wichtig beim Immobilienkauf ist das Grundbuch. Das Grundbuch wird von den Amtsgerichten geführt und auf dessen Richtigkeit kann man sich i.d.R. verlassen. In Norden wird das Grundbuch vom Amtsgericht Norden - Grundbuchamt geführt. Unsere Nordsee Immobilien Objekte in Ostfriesland betreffen hauptsächlich die Amtsgerichte in Norden, Aurich und Emden. Das Grundbuch gibt den Beteiligten Auskunft darüber, wem eine Immobilie gehört und wie diese ggfs. mit Grundschulden belastet ist. Vor dem Vertragsabschluß über Ihre Immobilie in Norddeutschland sollte daher der Inhalt des Grundbuches durch den Notar festgestellt werden. Böse Überraschungen können so vermieden werden.

4. Die Abwicklung des Kaufvertrages

Nach der Beurkundung fordert der Notar die erforderlichen Unterlagen an und überwacht die Eigentumsumschreibung. Der Eigentümer wechselt beim Immobilienkauf erst mit der Umschreibung im Grundbuch. Die Umschreibung dauert in Ostfriesland erfahrungsgemäß 2-6 Wochen. Bis zu diesem Zeitpunkt bleibt der Verkäufer noch Eigentümer und damit verfügungsberechtigt. Er darf zwar nicht, könnte aber wirksam über das Grundstück ein weiteres Mal verfügen oder noch Belastungen vornehmen. Ferner könnten noch Zwangshypotheken eingetragen werden oder sogar eine Zwangsversteigerung stattfinden. Um den Käufer vor solchen Gefahren zu schützen, wird bei unseren Notaren zu seinen Gunsten die Eintragung einer Auflassungsvormerkung (Grundbuchsperre) in das Grundbuch beantragt. Der Käufer wird zunächst also im wahrsten Sinne des Wortes als künftiger Eigentümer im Grundbuch vorgemerkt. Dies hat zur Folge, dass zu Lasten des Erwerbers die oben genannten Belastungen nicht mehr vorgenommen werden können. Unserer Meinung nach ein unbedingt "muss" bei einem Kaufvertrag.

Aber Vorsicht! Die Vormerkung bewirkt keine 100%tige Grundbuchsperre. Jedes Notariat, Notare und Rechtsanwälte in Ostfriesland beraten Sie sicher gerne.

5. Haus gegen Geld

Wichtigster Inhalt des Immobilienkaufvertrages ist die Absicherung des Leistungsaustausches (Haus gegen Geld). Um eine größtmögliche Sicherheit für beide Vertragsseiten zu erreichen, wird in der Regel angeboten, ein sog. Notaranderkonto einzuschalten. Auf dieses Konto, über das nur der Notar verfügen kann, hat der Käufer den Kaufpreis einzuzahlen. Der Notar stellt die Immobilie mit dem hinterlegten Geld lastenfrei und zahlt an den Verkäufer erst dann aus, wenn zugunsten des Käufers die vertragsgemäße Eigentumsumschreibung und ggf. die Übergabe gesichert sind.

Vor der Kaufpreisauszahlung müssen also alle erforderlichen Unterlagen und Genehmigungen vorliegen, die für den Immobilienkauf Ihrer Immobilie in Ostfriesland erforderlich sind und den Vertrag ggfs. erst rechtswirksam machen. Auch die Löschung von im Grundbuch eingetragenen Belastungen des Grundstücks, die zugunsten von Gläubigern des Verkäufers vorgenommen wurden, muß zuerst veranlaßt werden, sofern der Käufer die Belastungen nicht übernimmt. Um die Beschaffung von etwaigen Genehmigungen, Vorkaufsrechtsverzichtserklärungen und um die Löschung von Pfandrechten im Grundbuch kümmert sich das Notariat. Zudem übernimmt er auch die Beurkundung von Grundschulden und Hypotheken zur Absicherung etwaiger vom Käufer aufgenommener Kredite.

Kurz gesagt: Die Vertragsparteien müssen sich in Bezug auf die Vertragsdurchführung um nichts kümmern, es sei denn, der Notar schreibt sie besonders an und bittet um Mithilfe. Dagegen ist es nicht Aufgabe des Notars darüber zu beraten, ob und wie eine Finanzierung erfolgen soll. Dies sollte vom Käufer möglichst schon vor der Beurkundung des Kaufvertrages mit seiner Bank oder Sparkasse geklärt werden.

6. Eigentumswohnung / WEG

Beim Kauf einer Nordsee Eigentumswohnung oder Ferienwohnung ergeben sich Besonderheiten, weil mit der Eigentumswohnung nur ein Teil (WEG) einer Immobilie erworben wird. Miteigentümer am Grundstück sind alle Wohnungseigentümer. Das gilt auch für bestimmte Gebäudeteile (Heizungsraum, Waschküche, Außenwände, Dach, Treppenhaus). Insoweit spricht man vom gemeinschaftlichen Eigentum im Gegensatz zu dem Sondereigentum (Alleineigentum). Letzteres erlangt jeder Eigentümer an seiner Wohnung, nämlich den einzelnen Räumen der Wohnung, ggf. auch an einem Pkw-Stellplatz oder an einem Kellerraum.

Rechtlich geschaffen wird das Wohnungseigentum durch die Teilungserklärung, in der die Aufteilung festgelegt wird. Voraussetzung ist die Abgeschlossenheit der einzelnen Wohnungen, die von der Baubehörde bestätigt wird (Abgeschlossenheitsbescheinigung). Die dafür notwendigen Pläne fertigt ein Architekt oder Bauplaner.

Der Notar in Ostfriesland entwirft für jede Immobilie eine auf dieses Immobilienobjekt zutreffende Teilungserklärung. Inhalt der Teilungserklärung ist grundsätzlich die Gemeinschaftsordnung, in der die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer bezüglich Nutzung, Bewirtschaftung und Zusammenleben in der Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt werden. Die Wohnungseigentümer können auch verbindliche Beschlüsse fassen. Maßgeblich ist für alle Fragen des Wohnungseigentums das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), an dem sich die Beschlüsse, die Gemeinschaftsordnung und auch die Teilungserklärung orientieren müssen.

7. Vertrag mit Bauträger

Zahlreiche Besonderheiten gelten auch beim Kauf vom Bauträger. Der Bauträgervertrag ist ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung, wobei der Bauträger als Verkäufer das mitverkaufte Gebäude i.d.R. erst noch errichten muß. Der Bauträgervertrag enthält neben den kaufvertraglichen Elementen auch Bestandteile aus anderen Vertragstypen (insb. des Werkvertrages).

Die Baubeschreibung und Baupläne geben vor, wie die Bauausführung zu erfolgen hat. Sie sollten dem Käufer vor Vertragsabschluß bekannt sein, insb. dann, wenn mit dem Bau noch gar nicht begonnen wurde. Baubeschreibung und Pläne müssen immer Bestandteil des notariellen Vertrages werden. Anderenfalls ist der Bauträgervertrag unwirksam.

Üblicherweise werden zusätzlich zu den kaufvertraglichen Elementen in dem Bauträgervertrag der Umfang und Zeitplan der Bauerrichtung sowie evtl. Sonderwünsche des Käufers und die Zahlungsmodalitäten (regelmäßig nach Baufortschritt), die in Übereinstimmung mit den Vorgaben der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) stehen müssen, geregelt.

8. Renditeobjekte MFH

Auch beim Kauf von Anlageobjekten und Zinshäusern sind viele Besonderheiten zu beachten. Diese ergeben sich insbesondere daraus, dass für den Käufer nicht die Gebrauchsvorteile der Immobilie, sondern deren Ertrag im Vordergrund der Betrachtung steht. Insbesondere sollte der Käufer die das Objekt betreffenden mietvertraglichen und mietrechtlichen Rahmenbedingungen gründlich erforschen. Dasselbe gilt natürlich für die steuerlichen Rahmenbedingungen.

Die Wirtschaftsberater, Makler und Finanzdienstleister in Ostfriesland und auf den Inseln Norderney sind hier im besonderen Maße gefordert. Der Notar sollte die rechtlichen Grundlagen und Voraussetzungen für den vom Käufer erwarteten Ertrag im Auge haben, entsprechend beraten und Details im Kaufvertrag aufnehmen. Hier gilt aber ganz besonders, dass sich die Beratungspflichten des Notars entscheidend nach den Erfahrungen und Kenntnissen der Vertragsschließenden richten. Ein Immobilienfachmann muß nicht über Dinge informiert werden, die er seit Jahrzehnten kennt.

9. Gewerbeimmobilien

Beim An- und Verkauf von Gewerbeimmobilien rücken weitere Themenbereiche in den Vordergrund der Betrachtung: das öffentliche Bau- und Planungsrecht, Emissionsschutzrecht, die nachbarrechtliche Situation und ggf. die Altlastenfrage.

Geplante Nutzungen oder eine sog. Entwicklung der Gewerbeimmobilie müssen in enger Zusammenarbeit mit den Baubehörden verwirklicht werden. Das private und das öffentliche Nachbarrecht könnte Unterlassungs- oder sogar Schadensersatzansprüche auslösen, die sich gegen eine geplante Nutzung richten. Folglich sollten vor dem Ankauf die tatsächlichen und die rechtlichen Beziehungen zu den gegenwärtigen und ggf. sogar künftigen Nachbarn geklärt sein (z.B. Heranrücken einer Wohnbebauung).

Die Altlastenfrage kann erheblichen Regelungsbedarf auslösen. Wer trägt welche Risiken (...), wer übernimmt welche Sanierungsmaßnahmen oder wer hat welche Kosten zu tragen? Sind Gutachten nötig oder ggf. Rücktrittsrechte bei Verwirklichung bestimmter Risiken zu vereinbaren? Zu berücksichtigen ist, dass das Bundesbodenschutzgesetz nun auch eine öffentlich-rechtliche Haftung für die Beseitigung von Altlasten installiert hat, die nicht nur den Verursacher und den gegenwärtigen Eigentümer, sondern auch jeden Alteigentümer treffen kann.

10. Kosten

Beim Immobilienkauf spielen die Kaufnebenkosten eine nicht unerhebliche Rolle. Zu denken ist insbesondere an die Notarkosten, die Gerichtskosten, die Maklerkosten, die Finanzierungskosten und die Grunderwerbsteuern.

Die Grunderwerbsteuer beträgt 3,5 % des Kaufpreises. Die Notar- und Gerichtsgebühren richten sich nach dem Gegenstandswert des Vertrages. Ihre Höhe ist gesetzlich verbindlich festgelegt, wobei die Staffelung stark degressiv ist (je höher der Kaufpreis desto geringer der Prozentsatz).

Die Höhe unserer Maklergebühren betragen 5,8 % inkl. der gesetzl. MwSt. , die Finanzierungskosten bestimmt der Markt. Die Makler berechnen üblicherweise einen bestimmten Prozentsatz vom Kaufpreis. Bei den Finanzierungskosten ist der sog. effektive Jahreszins, bei dem auch Darlehensnebenkosten berücksichtigt sind, eine aussagefähige Größe. Etwaige Bereitstellungszinsen (Darlehensgelder liegen bereit, werden vom Käufer aber nicht abgerufen) sind ggf. hinzuzurechnen.

Üblicherweise trägt der Käufer die Kosten des Vertrages. Abweichende Vereinbarungen sind jedoch ohne weiteres zulässig.